ہول سیل زرعی منڈیوں کے لیے اراضی کے پلاٹوں کے لیے زمین کے استعمال کے ضابطوں کا مقابلہ اس طرح کے منصوبوں کی زمین کے استعمال کی منصوبہ بندی میں سب سے زیادہ عملی طور پر اہم مسائل میں سے ایک ہے۔ وجہ اس حقیقت میں مضمر ہے کہ تھوک زرعی منڈیوں کا بنیادی ڈھانچہ فطرت کے لحاظ سے پیچیدہ ہے: یہ تجارتی پلیٹ فارمز، گودام-لاجسٹک سہولیات، نقل و حمل کی خدمات، اور خدماتی اشیاء کو یکجا کرتا ہے، جو کہ عملی طور پر زمین کے استعمال کے مختلف ضابطوں کا "مقابلہ" کا باعث بنتا ہے۔
یہ معلومات ڈاکٹر آف لاء، یوکرین کے اعزازی وکیل، VI، VII کے کانووکیشنز کے پیپلز ڈپٹی، زرعی پالیسی اور زمینی تعلقات (2012-2014) وولوڈیمیر پائلیپینکو کی کمیٹی برائے یوکرین کی Verkhovna Rada کے رکن نے شیئر کی ہیں۔
مسابقتی زمین کے استعمال کے کوڈز کی ایک مثال 01.12 (ہول سیل زرعی منڈیوں کے لیے بنیادی ڈھانچے کی جگہ کے لیے) اور 03.07 (تجارتی عمارتوں کی تعمیر اور دیکھ بھال کے لیے) ہے۔ ہول سیل مارکیٹ میں تقریباً ہمیشہ تجارتی پویلین/علاقے، انتظامی احاطے، سروس عمارتیں شامل ہوتی ہیں، جو بعض اوقات غلطی سے مخصوص کوڈ 01.12 کے بجائے زمین کے استعمال کا کوڈ 03.07 یا 03.15 تفویض کرنے کا باعث بنتی ہیں۔
جب بات زرعی-سروسز (سروسنگ پروڈیوسرز، آلات، زرعی کیمسٹری، سروس آپریشنز) کی ہو، تو بعض اوقات کوڈز 01.11 (زراعت میں خدمات فراہم کرنے کے لیے) اور 01.12 (ہول سیل زرعی منڈیوں کے لیے بنیادی ڈھانچے کی جگہ کے لیے) کے درمیان مقابلہ ہوتا ہے۔
زمین کے استعمال کے ضابطوں کے تصادم پر قابو پانے کے لیے تجویز کردہ الگورتھم، جو عدالتی مشق کی منطق سے مطابقت رکھتا ہے:
1. پلاٹ کے عنوان کے دستاویزات اور اسٹیٹ لینڈ کیڈسٹری کی معلومات سے زمین کے زمرے کا تعین کریں۔ اگر زمین کا زمرہ زرعی ہے، تو زمین کے استعمال کے ضابطے کو تفویض کرنا جو رہائشی اور عوامی زمینوں سے تعلق رکھتا ہو زمین کے قانونی نظام میں مناسب تبدیلی کے بغیر ناممکن ہے۔ ایسے معاملات ہوتے ہیں جب پہلے سے تشکیل شدہ زمین کا پلاٹ، بشمول عوامی ضروریات کے لیے زمین استعمال کرنے والوں سے لیا گیا، تھوک زرعی منڈی میں منتقل کیا جاتا ہے۔ یوکرین کے قانون کا آرٹیکل 10 "تھوک زرعی منڈیوں پر" عوامی ضروریات کے لیے خریداری/قبضے کے لیے فراہم کرتا ہے، اور طریقہ کار کے مطابق، ایسی کارروائیاں یوکرین کے لینڈ کوڈ (آرٹیکل 146، 149، وغیرہ) کے قواعد کے مطابق کی جاتی ہیں اور، اگر ضروری ہو تو (جب یہ نجی ملکیت کے قانون کے حوالے سے آتا ہے)۔ پلاٹ، ان پر واقع دیگر رئیل اسٹیٹ آبجیکٹ، جو کہ نجی ملکیت میں ہیں، عوامی ضروریات یا سماجی ضرورت کی وجہ سے۔"
اس صورت میں، ایسے حالات ہوتے ہیں جب زرعی اراضی کے پلاٹوں پر قبضہ کر لیا جاتا ہے، جبکہ مخصوص زمرے میں صرف زمین کے استعمال کی قسم تبدیل ہوتی ہے۔ لہذا، زمین کے صحیح زمرے کا تعین کرنے کے لیے سابقہ اراضی استعمال کرنے والے کے ٹائیٹل دستاویزات پر غور کرنا ضروری ہے جو کہ ضبطی اور تھوک زرعی منڈی میں منتقلی کے بعد محفوظ کی جائے گی۔
زمینی قانون سازی ہول سیل زرعی منڈیوں کے بنیادی ڈھانچے کو براہ راست زرعی زمینوں کے زمرے سے جوڑتی ہے۔ اس طرح، یوکرین کے لینڈ کوڈ کا آرٹیکل 22 اس بات کی وضاحت کرتا ہے کہ زرعی زمینوں میں وہ زمینیں شامل ہیں جو زرعی مصنوعات کی پیداوار کے لیے فراہم کی جاتی ہیں، زرعی سائنسی تحقیق اور تعلیمی سرگرمیوں کے ساتھ ساتھ متعلقہ پیداواری بنیادی ڈھانچے کی جگہ کے لیے، بشمول تھوک زرعی منڈیوں کا بنیادی ڈھانچہ۔
یہ قانون سازی منطق زمین کے استعمال کی اقسام کی درجہ بندی میں مفصل ہے، جہاں سیکشن "زرعی زمین" کے اندر زمین کے استعمال کی ایک الگ قسم 01.12 فراہم کی گئی ہے - "تھوک زرعی منڈیوں کے لیے بنیادی ڈھانچے کی جگہ کے لیے۔" لہذا، زمین کے قانونی نظام کے نقطہ نظر سے، زمین کے انتظام کے دستاویزات میں اسی قسم کے زمین کے استعمال (01.12) کو قائم کرکے اور ریاستی لینڈ کیڈسٹری کی معلومات میں اس کی عکاسی کرتے ہوئے، ہول سیل مارکیٹ (زرعی منڈی کے بنیادی ڈھانچے کے طور پر) کی جگہ کو زرعی زمینوں پر باضابطہ بنایا جانا چاہیے۔
2. بنیادی دستاویزات (فیصلہ/معاہدہ/اسٹیٹ ایکٹ/لینڈ مینجمنٹ پروجیکٹ) سے پلاٹ فراہم کرنے کے "بنیادی مقصد" کا تعین کریں۔
3. خاصیت کے اصول کو لاگو کریں (لیکس اسپیشلائز): اگر آپ کے کیس کے لیے درجہ بندی میں کوئی مخصوص کوڈ ہے، تو اسے منتخب کریں۔ تھوک زرعی منڈیوں کے بنیادی ڈھانچے کے لیے، درجہ بندی کرنے والے میں براہ راست کوڈ 01.12 شامل ہوتا ہے۔
4. شہری منصوبہ بندی کی دستاویزات (فنکشنل زون/زوننگ پلان/جامع منصوبہ) کی تعمیل چیک کریں۔ یہ خاص طور پر اہم ہے جب زمین کا پلاٹ آبادی والے علاقے میں واقع ہو۔ اگر فنکشنل زون "زرعی-لاجسٹکس/پروڈکشن/ ویئر ہاؤس/مارکیٹ انفراسٹرکچر" ہے تو کوڈ 01.12 ناقابل تردید ہے۔
5. پلاٹ کے اندر موجود بنیادی ڈھانچے کی قانونی نوعیت کا تعین کریں۔ یہ قائم کریں کہ پروجیکٹ/آبجیکٹ درحقیقت ایک تھوک زرعی بازار ہے، خوردہ شاپنگ سینٹر نہیں۔ مضبوط ترین نشانات: 1) تھوک زرعی منڈی کی حیثیت جو قانون کے مطابق دی گئی ہے (مجاز باڈی کا حکم + سرٹیفکیٹ)، اگر پہلے سے حاصل کیا گیا ہو یا بیک وقت حاصل کیا جا رہا ہو؛ 2) آپریشن/کاروباری ماڈل کے اصول (تھوک تجارتی بہاؤ، زرعی مصنوعات، لاجسٹکس، نقصان میں کمی، "زرعی منڈی کا بنیادی ڈھانچہ" بطور کمپلیکس)۔ اگر تھوک زرعی منڈی کا بنیادی ڈھانچہ (سامان کا بہاؤ + لاجسٹکس + پروڈیوسر/خریدار کے لیے سروس) غالب ہے، تو یہ مشورہ دیا جاتا ہے کہ کوڈ 01.12 استعمال کریں۔ اگر تجارتی تجارت غالب ہے (دکانیں/پویلین بغیر کسی خاص زرعی "مارکیٹ" فنکشن کے)، کوڈ 03.07 (یا درجہ بندی کے پچھلے ورژن میں کوڈ 03.10) غالب ہے۔
کوڈز 01.12 اور 03.07 (پہلے 03.10) زمین کے استعمال کے مقصد کے "ایک ہی قسم کے" نہیں ہیں بلکہ مختلف قانونی نظاموں کے کوڈ ہیں کیونکہ 01.12 براہ راست زرعی زمینوں کے اندر ہے، جب کہ 03.10 عوامی/تجارتی انفراسٹرکچر کی اشیاء کو بیان کرتا ہے۔
تھوک زرعی منڈیوں کے لیے زمینوں کو کوڈ 01.12 تفویض کرنے کی ضرورت کیوں ہے اور ایسے پلاٹوں کو عوامی تعمیرات کی زمینوں کے طور پر درجہ بندی کرنے کے خطرات۔
سب سے پہلے، یوکرین کے لینڈ کوڈ میں براہ راست اشارہ ہے: تھوک زرعی منڈیوں کا بنیادی ڈھانچہ زرعی زمینوں کا ایک جزو ہے۔ یوکرین کے لینڈ کوڈ کا آرٹیکل 22 براہ راست ان مقاصد میں تھوک زرعی منڈیوں کا بنیادی ڈھانچہ شامل کرتا ہے جن کے لیے زرعی زمینیں فراہم کی جاتی ہیں۔ لہذا، اگر اعتراض بنیادی طور پر "تھوک زرعی بازار" ہے، تو زمین کے استعمال کی صحیح بنیاد زرعی زمینیں ہیں، عوامی تعمیرات نہیں۔
دوم، زمین کے استعمال اور زوننگ پلان (LUZP) ایک خاص، تنگ کوڈ 01.12 فراہم کرتا ہے، جو عام "مارکیٹ" کوڈ 03.07 (پہلے 03.10) پر فوقیت رکھتا ہے۔
سوم، زرعی زمینوں کو زرعی مقاصد کے لیے استعمال کرنے کی ترجیح۔ یوکرین کا لینڈ کوڈ زراعت کے لیے موزوں زمینوں کی ترجیح قائم کرتا ہے اور انہیں "زرعی مقاصد" کے لیے مختص کرتے وقت احتیاط برتتا ہے۔ اگر تھوک زرعی منڈی فعال طور پر زرعی پیداواری سلسلہ (لاجسٹکس/اسٹوریج/پرائمری پروسیسنگ، وغیرہ) کا حصہ ہے، تو ایسی زمینوں کو کوڈ 03.07 (پہلے 03.10) تفویض کر کے عوامی تعمیرات میں تبدیل کرنا زرعی اراضی، Co2323 کی زرعی زمینوں سے بلاجواز ہٹانے کے طور پر ظاہر ہوتا ہے۔ یوکرین
چوتھا، کوڈ 03.07 (پہلے 03.10) کو لاگو کرنے کے لیے شہری منصوبہ بندی کے تقاضوں کی سخت تعمیل کی ضرورت ہے۔ اس طرح، رہائشی اور عوامی زمینیں عام منصوبے اور شہری منصوبہ بندی کے دیگر دستاویزات کے مطابق استعمال کی جاتی ہیں۔ آبادی والے علاقوں سے باہر کے پلاٹوں کے لیے، اس کا اکثر مطلب یہ ہوتا ہے کہ مناسب منصوبہ بندی کی بنیاد اور فعال جواز کے بغیر، حکام/ریگولیٹری ادارے اس طرح کے "شہری" استعمال کے جواز پر سوال اٹھائیں گے۔
ایک اہم وضاحت: یوکرین کے لینڈ کوڈ کے آرٹیکل 38 کا موجودہ ورژن رہائشی اور عوامی زمینوں کے تصور کو عملی طور پر وضع کرتا ہے، بغیر کسی براہ راست تعلق کے "صرف آبادی والے علاقوں میں"۔ تاہم، اگر کسی زمینی پلاٹ کی تھوک زرعی منڈی میں منتقلی 17.06.2020 (یوکرین کے لینڈ کوڈ کے آرٹیکل 38 میں ترمیم سے پہلے) ہوئی ہے، تو اس پلاٹ کو عوامی تعمیرات کے طور پر درجہ بندی کرنا ناممکن ہے۔
آبادی والے علاقوں کے اندر "تھوک زرعی منڈیوں کے لیے بنیادی ڈھانچے کی جگہ کے لیے" زمین کے استعمال کی قسم 01.12 کے ساتھ زمین کے پلاٹ کا پتہ لگانے پر کوئی ضابطہ پابندیاں نہیں ہیں - اس علاقے کے فعال مقصد کے لیے ضروریات کی تعمیل فراہم کی گئی ہے (شہری منصوبہ بندی کی دستاویزات) اور زمین کے استعمال کے مناسب عہدہ۔ یوکرین کا قانون "تھوک زرعی منڈیوں پر" یہ بتاتا ہے کہ زرعی انفراسٹرکچر کے مقامات کا تعین مجاز مرکزی ادارہ "متعلقہ علاقے پر" اقتصادی استطاعت کی بنیاد پر کرتا ہے (بغیر ریزرویشن "صرف آبادی والے علاقوں سے باہر")۔
اسی طرح، کوڈ 03.07 صرف آبادی والے علاقوں میں زمینی پلاٹوں کو تفویض کرنے پر کوئی عام قانون سازی کی ممانعت نہیں ہے۔ 2020 سے، یوکرین کے لینڈ کوڈ میں رہائشی اور عوامی زمینوں کی تعریف صرف آبادی والے علاقوں سے منسلک نہیں ہے بلکہ فعال استعمال (رہائشی عمارتوں، عوامی عمارتوں اور ڈھانچے وغیرہ کی جگہ کا تعین) کے ذریعے بیان کی گئی ہے۔
نتائج
تھوک زرعی منڈیوں کے لیے ایک خصوصی قانونی نظام کی موجودگی بنیادی مسئلہ کو ختم نہیں کرتی ہے - زمین کے قانونی ضابطے کی تقسیم، جو زمین کے استعمال کے ضابطوں کا "مقابلہ" پیدا کرتی ہے اور اس کے نتیجے میں، زرعی کاروبار کے لیے تنازعات اور ضابطہ کار کے خطرات میں اضافہ ہوتا ہے۔
اس کے ساتھ ساتھ، اوپر بیان کردہ قانون سازی کی منطق، زرعی زمینوں کے بڑھتے ہوئے تحفظ، اور ریاست کی طرف سے بنیادی طور پر زرعی مقاصد، ہول سیل زرعی منڈیوں کے لیے ان کے استعمال کو یقینی بنانے کے لیے، قانون کے بیان کردہ طریقہ کار کے مطابق، ایک خاص مقصد کے ساتھ زمینی پلاٹ حاصل کرنے کے لیے، یعنی پورے بازار کے ڈھانچے کے لیے بنیادی ڈھانچہ کے لیے زمین کا حصول۔ لہٰذا، اس معاملے میں متعلقہ پلاٹوں کو زمین کے استعمال کا کوڈ 01.12 تفویض کیا جا سکتا ہے جو کہ واحد ممکنہ اور اصل استعمال کے کوڈ سے مطابقت رکھتا ہے۔
عملی جہت میں، "درست" زمین کے استعمال کے ضابطے کا تعین کرنے کے لیے پلاٹ کی تشکیل کی بنیادی دستاویزات، بنیادی ڈھانچے کے اصل غالب کام، اور شہری منصوبہ بندی کی پابندیوں (فنکشنل زونز) پر انحصار کرنا چاہیے، بجائے اس کے کہ انفرادی اشیا کے رسمی اشارے (پویلین، تجارتی احاطے) پر، جو کہ صرف مارکیٹ کے پیچیدہ ڈھانچے کے بنیادی ڈھانچے کے عناصر ہیں۔ تھوک زرعی منڈی کے لیے زمین کے حقوق کو باضابطہ بناتے وقت دستاویزات کی معیاری قانونی جانچ کلیدی پہلوؤں کو یقینی بناتی ہے - بنیادی ڈھانچے کے منصوبے کے نفاذ کی پیشین گوئی، سرمایہ کاری کا تحفظ، اور قانونی تنازعات اور قانون نافذ کرنے والے پراسیکیوشن کے خطرات کو کم کرنا۔
