تبدیلیاں مشکل ہیں۔ اس سے کوئی فرق نہیں پڑتا کہ منتقلی میں کیا شامل ہے، ایک چیز سے دوسری چیز میں منتقل ہونے کی نوعیت پیچیدہ ہے۔ لزبن، آئیووا میں فارم مالیاتی حکمت عملی کے اسٹیو بوہر کا کہنا ہے کہ فارم لینڈ سب سے مشکل میں سے ایک ہوسکتا ہے۔
تبدیلیاں مشکل ہیں۔ اس سے کوئی فرق نہیں پڑتا کہ منتقلی میں کیا شامل ہے، ایک چیز سے دوسری چیز میں منتقل ہونے کی نوعیت پیچیدہ ہے۔ لزبن، آئیووا میں فارم مالیاتی حکمت عملی کے اسٹیو بوہر کا کہنا ہے کہ فارم لینڈ سب سے مشکل میں سے ایک ہوسکتا ہے۔
بوہر بتاتے ہیں، "کسان اکثر اس بات پر یقین رکھتے ہیں کہ جو چیز ان میں فرق کرتی ہے وہ زمین کے مالک ہونے کی ان کی صلاحیت ہے۔" "اور خدا کی قسم، آپ اسے ان سے چھین نہیں رہے ہیں۔ اکثر اوقات، زمین کی ملکیت موت تک منتقل نہیں ہوتی، اور میں اس کے ساتھ ٹھیک ہوں۔ زمین ایک نسل سے دوسری نسل میں منتقل ہونے والی ہے۔"
سالوں کے دوران، اس نے دریافت کیا کہ اسٹیٹ اور فارم کی منتقلی کے منصوبے میں تشویش کے تین بنیادی شعبے ہیں جن پر ہر خاندان کو آزادانہ طور پر توجہ دینی چاہیے - انتظامیہ کی لاگت، قرض دہندگان کے تحفظ اور زمین اور آپریٹنگ اثاثوں کے لیے منتقلی کے منصوبے۔
وہ زمین کے اثاثوں کی منتقلی کے لیے غور کرنے کے لیے پانچ اختیارات کا اشتراک کرتا ہے۔
1. کسان کو زمین دیں۔
بوہر کا کہنا ہے کہ پہلا آپشن یہ ہے کہ زمین کو ان لوگوں کو منتقل کیا جائے جو اس پر کھیتی باڑی کر رہے ہیں یا اس کے مالک ہونے سے تعلق رکھتے ہیں۔ ہر نسل ایکوئٹی میں ایک قدم پیچھے ہٹنے اور آج کے بازار میں مقابلہ کرنے کی توقع نہیں رکھ سکتی۔
"اس کے ساتھ واضح مسئلہ یہ ہے کہ جو لوگ کاشتکاری میں دلچسپی نہیں رکھتے ان کے ساتھ ہم کیسے انصاف کرتے ہیں؟ ہر خاندان مختلف ہوتا ہے،" وہ کہتے ہیں۔
اگر آپ کا خاندان اسی (یا اس سے زیادہ) ایکڑ زمین کے ساتھ کھیتی باڑی کرنے کی توقع کر رہا ہے جسے بہن بھائیوں میں تقسیم کیا گیا ہے، تو ہر نسل مکمل کرنے کے لیے کمزور پوزیشن میں ہوگی۔ آپ کے خاندان کو اسی زمین کے لیے کتنی بار ادائیگی کرنی پڑے گی؟ کون سی نسل آخرکار اس سے محروم ہو جائے گی کیونکہ ان کی اپنی کوئی غلطی نہیں ہے (وراثت کو آگے بڑھانے کے انتخاب کے علاوہ)؟
2. زمین کو برابر تقسیم کریں۔
وہ بتاتے ہیں کہ رئیل اسٹیٹ میں غیر منقسم ملکیت زمین کے مالکان کے لیے بڑی پریشانی کا باعث بن سکتی ہے جو اس پر کھیتی باڑی کرنا چاہتے ہیں یا جو اس کی ملکیت جاری رکھنا چاہتے ہیں۔ اگر آپ زمین کو تقسیم کرتے ہیں تو امن کا ایک بڑا موقع ہے، لیکن یہ بھی ایک بڑا موقع ہے کہ یہ خاندان سے دور ہو جائے۔
"زیادہ تر لوگ یقین رکھتے ہیں کہ یہ جواب ہے،" بوہر کہتے ہیں. "میں اس پر یقین نہیں کرتا، کیونکہ زمین کی تقسیم کا مسئلہ یہ ہے کہ یہ زمین کو ہم سے دور کرنے کا ایک نسخہ ہے۔ چاہے وہ طلاق ہو، دیوالیہ ہو یا ناقص منصوبہ بندی۔"
کسی وقت، جتنے زیادہ لوگ شامل ہوں گے، اور ان لوگوں کی جتنی زیادہ آزادی ہوگی، زمین آپ سے دور ہو جائے گی۔ اگر ایسا نہیں ہوتا تو پھر اسے اگلی نسل میں تقسیم کرنا پڑتا ہے۔ جب تک آپ ایک فارم کو دو نسلوں میں تقسیم کرتے ہیں، نواسوں کے پاس اتنا نہیں ہوتا ہے کہ وہ کھیتی باڑی کر سکیں۔
بوہر کا کہنا ہے کہ "ہم خود کو پلیٹ بک سے بالکل الگ کر رہے ہیں۔
3. خاندانی ٹرسٹ میں اراضی ڈیڈ کریں۔
مرنے کے بعد زمین کو امانت میں چھوڑنا ان خاندانوں کے لیے ایک دانشمندانہ آپشن ہو سکتا ہے جو ایک وارث کو زمین حاصل کرنے کی استطاعت نہیں رکھتے اور جو اپنی زمین کو تقسیم نہیں کرنا چاہتے۔ انتظام کے لیے زمین کو اعتماد میں چھوڑنے کی ٹھوس وجوہات ہیں، بشمول اگر ایک یا زیادہ بچوں میں ازدواجی، رقم یا نشے کے مسائل ہیں یا اگر ایک یا زیادہ بچے آزادانہ طور پر دولت مند ہیں۔
اکثر اوقات، زمین کو بھروسے پر چھوڑنے سے تحفظ کا غلط احساس ہوتا ہے جو اس مسئلے کو مستقبل تک موخر کر سکتا ہے۔
بوہر کا کہنا ہے کہ "جب ہم اسے بھروسے پر چھوڑ دیتے ہیں، تو ہم بڑے مسائل کے لیے پوچھ رہے ہوتے ہیں۔ جب بھی وہ زمین اعتماد سے باہر آتی ہے، تو یہ بہت پیچیدہ ہو سکتی ہے،" بوہر کہتے ہیں۔
4. ایک خاندانی زمینی ادارہ بنائیں۔
ایک زمینی ادارہ جیسے محدود ذمہ داری کمپنی (LLC) یا فیملی لمیٹڈ پارٹنرشپ (FLP) ایک ایسے خاندان کے لیے مقبول ہو گیا ہے جہاں پہلے تین اختیارات فٹ نہیں ہوتے ہیں۔
"میں اسے بومرینگ پلان کہتا ہوں کیونکہ ادارے کے آپریٹنگ معاہدے میں اصول ہمیشہ زمین کو خاندان کے پاس واپس لاتے ہیں،" وہ کہتے ہیں۔
ان اداروں کے اصول ہوں گے، اور اداروں کے اندر، وہ قواعد لیز کے اختیارات اور خاندانی قیمتوں اور شرائط پر خریداری کے اختیارات کے بارے میں بات کریں گے، جو کچھ بھی نظر آئے۔ ان میں سے زیادہ تر خصوصی استعمال ہیں جو ایک 30 -سال کے معاہدے پر ادا کیے جاتے ہیں تاکہ وہ خاندان کے اراکین کے لیے مواقع اور قابل استطاعت کی ضمانت دے سکیں۔
5. ایک ہائبرڈ منصوبہ تیار کریں۔
ایسا کوئی منصوبہ نہیں ہے جو تمام خاندانوں کے لیے موزوں ہو۔ اسی لیے متعدد اختیارات کا مجموعہ بعض اوقات زیادہ تر خاندانوں کے لیے بہترین کام کرتا ہے۔ ایک ہائبرڈ منصوبہ ہر ایک کو موقع فراہم کرتا ہے۔
بوہر کا کہنا ہے کہ "اس وقت یکے بعد دیگرے منصوبہ بندی میں، مجھے لگتا ہے کہ ہمیں اس بات کو سمجھنا ہوگا کہ کیا کیش فلو ہوگا یا نہیں،"۔ "ٹیکس کے اثرات کیا ہیں؟ منتقلی کا وقت کیا ہے؟ اور کیا ہم ان لوگوں کو مناسب موقع فراہم کرنے جا رہے ہیں جو ہماری کمیونٹیز میں اگلی نسل بننے جا رہے ہیں، ٹیکس ادا کر رہے ہیں، گرجا گھروں میں جا رہے ہیں، سکول جا رہے ہیں؟"
